Kamulaştırma

Yayın Tarihi 28 Mayıs 2020

Değerli Okurlarımız, Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. maddesiyle koruma altında olan temel bir haktır. Ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir

Değerli Okurlarımız,

Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. maddesiyle koruma altında olan temel bir haktır. Ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Anayasanın 46'ncı maddesi, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarının ödenmesi şartıyla, kamulaştırılabilir veya bunlar üzerinde kaynak ya da irtifak hakkı kurulabilir.

Kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi esas olmakla birlikte, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedelleri, genellikle 5 yılı aşmamak üzere eşit taksitler şeklinde ödenmektedir. Taksit ödemesinin gecikmesi halinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Kamulaştırılan toprağı doğrudan doğruya işleyen küçük çiftçinin alacağı ise peşin ödenir.

Kamulaştırma, “normal” veya “acele” kamulaştırma şeklinde yapılabilir.

Normal kamulaştırma da sistem şu şekilde işlemektedir:

  • İlgili idare, kamulaştırma kararı alır. Kamulaştırma kararı alabilecek idareler, kanunun 5. maddesinde sayılmıştır. İdarenin aldığı karar, kanunun 6. maddesinde sayılan onay mercilerince onaylanır. Bunu takiben taşınmazın kaydına kamulaştırma şerhi konur.

  • İdare tarafından, “Kıymet Takdir” ve “Uzlaşma” komisyonları kurulur. Malike resmi taahhütlü bir yazı gönderilerek, satın alma yoluyla uzlaşma teklif edilir. Malik, 15 gün içinde uzlaşma başvurusunda bulunursa, pazarlık için görüşme günü tayin edilir ve yapılan pazarlık neticesinde uzlaşma sağlanır ise resmi tutanak düzenlenir. Tescil sürecine geçilir.

  • Resmi tutanağın düzenlenmesinden itibaren 45 gün içinde idare parayı tedarik ederek tapu üzerindeki takyidatları kaldırtarak idare adına tescilini talep eder. Terkin ve idare adına tescilini takiben, malike kamulaştırma bedeli ödenir.

  • Uzlaşma sağlanamaz ise idare; Asliye Hukuk Mahkemesine müracaatla kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescilini talep eder. Tapu kaydına kamulaştırma şerhinin işlenmesinden itibaren en geç 6 ay içinde mahkemeye müracaat edilmiş olması gerekir. Aksi takdirde şerh tapu dairesince resen kaldırılır.

  • Mahkeme, 30 günü geçmemek üzere bir duruşma günü tespit ederek, dava dilekçesi ekleriyle birlikte meşruhatlı davetiyeyle, adresi tespit edilemeyenler ise gazete ilanıyla duruşmaya davet edilir. Davaya, cevap süresi 10 gündür.

  • Duruşmanın tebliğ tarihinden itibaren taşınmazın maliki, 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilir. Taşınmazda paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyeti olması halinde de tek başına dava açma hakları bulunmaktadır.

  • İlk duruşmada yargıcın davetine rağmen taraflar kamulaştırma bedeli konusunda anlaşamazlarsa, 10 gün içinde keşif, 30 gün için ise duruşma günü tayin edilerek, kanunun 15. maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve heyete köy veya mahalle muhtarı da dahil edilerek keşif ve değer tespiti icra edilir.

  • Değer tespit raporu 15 gün içinde Mahkemeye verilir. Mahkeme raporu hemen taraflara tebliğ eder ve taraflarla birlikte bilirkişileri de duruşmaya çağırır. Tarafların varsa itirazları dinler, bilirkişilerin ise itirazlara karşı beyanlarını alır.

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.

Mahkeme, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

  • Hâkim tarafından tespit edilen kamulaştırma bedeli ile idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az ise, hâkim tarafından tespit edilen bedel; fazla olması durumunda ise idarenin kıymet takdir komisyonuna tespit ettirmiş olduğu bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir.

Kamulaştırma bu Kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir.

  • Tescil hükmü kesindir. Bedele ilişkin hüküm ise istinaf ve temyiz edilebilir.

  • Tescil kararı üzerine icra müdürlüğünce taşınmazın tahliyesi için 15 gün süre verilir. İtiraz veya şikayet tahliyeyi durdurmaz. Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Haksız tahliye halinde ise idareye karşı tazminat davası açılamaz.

  • Kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark, İdarece ilgilisinden geri talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

  • Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın 4 ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

  • Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.

  • Malik tarafından kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargı mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmiş olması halinde, asliye hukuk mahkemesindeki kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, idari yargıda açılan davayı bekletici mesele kabul ederek, bunun sonucuna göre karar verir.

Acele Kamulaştırma süreci ise şöyledir:

  • İdare acele kamulaştırma kararı alır. Kamulaştırma kararını tapuya geçici şerh ettirir,

  • Kamulaştırmayı yapan idare hemen “Kıymet Takdir Komisyonu”nu kurarak değerini belirletir,  

  • Kıymet Takdir Komisyonunun değer tespiti ve diğer evraklarla birlikte İdare, Asliye Hukuk Mahkemesine müracaatla “Bedelin Belirlenmesi ve Tescil Davası” açar,  

  • Asliye Hukuk Mahkemesi, malike tebligat çıkartmadan hemen, kanunun 15 nci maddesine göre 7 gün içinde oluşturulacak bilirkişi heyetine değerini tespit ettirir.

  • Mahkeme, tespit edilen değerin idare tarafından bankaya bloke edilmesi ve bloke edildiğinde taşınmazın kaydına acele kamulaştırma şerhi konulmasına karar verir ve ayrıca duruşma günü belirleyip tarafları duruşmaya davet eder.  

  • Kamulaştırma bedelinin depo edilmesi üzerine tapuya acele kamulaştırma şerhi konulur ve davanın sonuçlanması beklenmeden tahliye sürecine geçilir.

  • Diğer hususlar, normal kamulaştırma süreciyle aynıdır.

Saygılarımla.